Une offre équilibrée, un marché fluide et des prix sains... A écouter les promoteurs immobiliers, le marché du neuf à Orléans se porte bien ! Malgré un tassement des ventes au 1er trimestre 2010, soit 129 ventes contre 200 en moyenne, s’expliquant par un déficit de stock et par la suractivité de la fin 2009 quand on croyait le dispositif Scellier terminé, l’activité s’est redressée et les stocks se sont reconstitués. «Mais il commence à manquer du neuf», note Sébastien Marquant, directeur de l’agence Orpi-Valrim à Orléans. «Il y a moins de produits à vendre qu’en 2009, lorsqu’il y avait tous les invendus de 2008. Et puis ce n’est pas le tout de construire de beaux immeubles comme quartier Sonis, il faut ensuite trouver les locataires… » Au 2e trimestre 2010, 223 ventes ont toutefois eu lieu pour une offre commerciale de 420 logements neufs, «soit l’équivalent de six mois de vente», souligne Raymond Le Roy Liberge, président de l’observatoire du logement neuf en Centre-Loire (OCELOR) et de Sully Promotion. 75% des ventes se font actuellement sur plan : une proportion en progression qui s’explique par le ralentissement des mises en vente avec la crise. Le marché du logement neuf reste néanmoins sous perfusion car boosté «pour les trois quarts» par la loi Scellier, reconnaît Raymond Le Roy Liberge. Jusqu’à la fin de l’année, l’effet d’aubaine devrait continuer de jouer à plein. Mais après, rien n’est moins sûr… «Sans le Scellier, c’est -30% d’activité et cela reviendrait à tuer tout ce qui marche !», prévient Jean-Claude Bouvel, cogérant de Becimmo à Orléans.

Le dispositif mis en place par le gouvernement pour soutenir le secteur permet aux investisseurs de bénéficier de 25% de réduction d’impôts pour l’achat d’un logement neuf à condition de le louer pour une durée minimale de 9 ans, en respectant un plafond de loyer récemment modifié (lire encadré). Sauf que pour les actes signés à partir du 1er janvier 2011, avec le «verdissement» du Scellier, la réduction d’impôt sera ramenée à 15% pour tous les logements qui ne disposeront pas du label BBC (Bâtiment basse consommation). Surtout, le dispositif sera sans doute touché par le plan de «rabotage» des niches fiscales qui devrait être annoncé d’ici quelques semaines par Benoist Apparu, secrétaire d’Etat au logement, au même titre - a priori - que la déduction des intérêts d’emprunt pour l’achat ou la construction d’une résidence principale. «Ne sachant pas ce qu’il adviendra, le marché risque d’être très actif au cours des quatre prochains mois», prédit Raymond Le Roy Liberge. «Nous sommes sur une dynamique de 800 ventes sur l’année, contre 500 en moyenne auparavant. Dans l’agglo, les collectivités se sont rendus compte de l’importance d’avoir une offre immobilière.» Car 50% des opérations en 2010 ont été menées sur des terrains aménagés par les collectivités, contre 25/30% ces dernières années. Preuve de cet élan, 277 permis de construire ont été délivrés par la Ville d’Orléans en 2009 pour 513 logements et 113 permis pour 258 logements au 1er trimestre 2010. A noter que pour une surface inférieure à 1000m2 de terrain viabilisé, le m2 tourne autour de 140€, contre 150€ avant la crise. Les prix du neuf passent de 3050€ le m2, en moyenne sur l’agglo au 2e trimestre 2009, à 3100€/m2 au 1er trimestre 2010 et 3200€/m2 à la fin du second trimestre, soit une hausse de 4,9% sur un an. «Beaucoup des nouvelles constructions intègrent les normes HPE, THPE si ce n’est BBC, ce qui engendre une hausse du prix de construction», explique Raymond Le Roy Liberge. En moyenne, dans les villes de plus de 400 000 habitants, le prix du m2 pour un logement neuf oscille entre 3500 et 4000€, 6000€ sur la côte d’Azur et 8000€ à Paris.