Effondrement spectaculaire du marché du logement neuf, fin 2008, les promoteurs ont su profiter des mesures gouvernementales pour se stabiliser et rebondir. Et avec une politique très efficace en matière de logement, Tours fait figure de très bon élève. Si la situation du marché de l’immobilier neuf s’est stabilisée, c’est surtout grâce aux mesures telles que le dispositif Scellier ou le renforcement du prêt à taux zéro (PTZ). « Le dispositif Scellier a permis de maintenir la production et la commercialisation de logements neufs dans des proportions encourageantes, explique Bruno Portelli, responsable des ventes en région Centre de Bouygues Immobilier. Le renforcement du prêt à taux zéro a permis de maintenir le nombre de demande des primoaccédants, ces ménages souhaitant acheter leur résidence principale et dont les revenus ne dépassent pas cer tains plafonds. » Un constat que partage Benoit Aiglon, directeur d’Exeo Promotion et président de la fédération des promoteurs-constructeurs en région Centre : « En plus du dispositif Scellier, nous avons la chance à Tours de bénéficier d’une politique visant à favoriser encore d’avantage la primo accession, à travers des mesures telles que le doublement du prêt à taux zéro ou encore par un recours accru du Pass foncier. Tout ceci a permis de maintenir le volume d’activité et de sauver un grand nombre d’entreprises.» indique-t-il. « Le marché du neuf n’a de toute façon pas connu une crise aussi forte que celui de l’ancien, poursuit Bruno Portelli. Cer tes, il y a eu un phénomène d’attentisme de la par t des promoteurs immobiliers, qui se sont sentis contraints d’attendre pour lancer de nouveaux projets, dans la mesure où ceux-ci ne trouveraient pas forcément preneurs. L’effet médiatique de la crise étant passé, les ménages ont retrouvé une bonne par tie de leur moral et les investisseurs ont pu sortir de cet attentisme et envisager de nouveaux projets. » «En ce qui nous concerne, nous avons toujours maintenu une politique d'engagement d'opérations très prudente, signale Antoine Mosnier, directeur général de Nexity Georges V Centre Loire. Nos programmes étaient de fait soumis à moins de tensions et de fluctuations. » Il y a donc bien eu une réelle différence de vécu de la crise entre le marché du logement neuf et celui de l’ancien. « L’ancien a une décote censée se située entre 30 et 40 % par rappor t au neuf, indique Benoit Aiglon. Pourtant, du fait d’un impor tant coût de travaux de réhabilitation, de chantiers de mises aux normes de base ; le chauffage et l’électricité, mais également de mise aux normes en matière de performances énergétiques, le prix de l’ancien a frôlé celui du neuf. Ajouter à cela des prix mal réglementés, la crise du marché de l’ancien ne pouvait qu’être plus violente. Les prix du neuf, eux, ont toujours été stables. » Ainsi, du côté d’Exeo Promotion, Benoit Aiglon indique que 1640 logements ont été vendus en 2009 et que près de 1000 sont en cours de construction. Bouygues Immobilier, pourtant leader sur la scène nationale, affiche des chiffres localement plus timides : « Nous avons effectué 980 livraisons, dont plus de 680 ventes en 2009 et 600 logements sont en cours de construction. » affirme Bruno Portelli. Il en ressort toutefois une même volonté de construire, favorisée par la ville de Tours et voulu depuis longtemps par l'État. Soulignons qu’au niveau national, la pénurie était de 200 000 de logement avant la crise et que, du fait de cet attentisme des promoteurs, elle dépasse désormais les 300 000. Mais l’une des principales difficultés reste purement géographique. Et sur ce point, les avis divergent selon les promoteurs. « Nous sommes en train de revoir notre zonage afin de redensifier le centre-ville, déclare Benoit Aiglon. L’étalage urbain n’est pas la seule solution. Nous travaillons notamment à la manière d’augmenter la hauteur de nos bâtiments tout en gardant l’harmonie de nos constructions actuelles. L’objectif d’un promoteur- constructeur n’est pas de massacrer des hectares. » Pour Bruno Portelli : « La redensification des centres-villes peut se faire de manière très minime. Si aujourd’hui nos résidences font trois ou quatre étages, on ne peut en rajouter qu’un ou deux, pas d’avantage. L’étalage urbain raisonné est une réalité avec laquelle nous devons composer. » Les promoteurs s’accordent toutefois sur une inquiétude concernant une hausse inévitable des prix, dans les années à venir. Aujourd’hui, le prix moyen du m² varie, selon la superficie et l’emplacement, entre 3000 et 4000 € pour la vente et entre 8 et 11€ pour la location. Or, les coûts liés à l’intensification progressive des exigences énergétiques devraient corser l’addition. En effet, le Grenelle impose à tous les bâtiments de répondre à des normes " basses consommation " d’ici 2011, à une " très haute qualité environnementale " d’ici 2015 et à une " énergie positive " d'ici 2020. Soit un coût supplémentaire de production de 37 %, selon Benoit Aiglon. Un coût qui se répercutera forcément au moment de la transaction. « Avec les nouveaux chantiers en construction, il va toutefois y avoir une augmentation massive de l'offre, ce qui devrait contribuer à maintenir l'équilibre. » rassure Antoine Mosnier. Des logements neufs pour du sur mesure Fini l’âge d’or des logements types. aujourd’hui, les habitations neuves sont attrayantes pour leur confort, leur faible consommation et pour leurs grandes possibilités de personnalisation. Les critères de sélection d’un bien immobilier ne changent guère. L’emplacement et la proximité des commerces, des voies de communications ou des moyens de transports, restent les principaux facteurs qui déterminent le choix d’un logement, qu’il s’agisse d’achat ou simplement de location. Aujourd’hui, si la tendance reste favorable au marché locatif, du fait d’une situation économique encore incertaine pour de nombreux ménages, les arguments en faveur de l’achat ont su conserver un certain poids : « En choisissant d’acheter, l’on choisit de se constituer un patrimoine, argumente Bruno Portelli. De plus, aujourd’hui, les prix étant maîtrisés, ils permettent à des personnes en situation financière stable d’accéder plus aisément à la propriété, notamment grâce au renforcement du prêt à aux zéro. Avant, même les gens solvables pouvaient rencontrer des difficultés. Ce n’est plus le cas désormais. » Les logements neufs proposent plus de confort, certes, mais au-delà ce cet argument, ressort l’idée d’une plus grande adaptabilité, notamment, aux différentes morphologies des familles. « Aujourd’hui, un foyer se compose de 1,8 individus, contre 2,1 il y a seulement cinq ans, indique Benoit Aiglon. Nous avons su adapter nos logements aux différents types de foyers, qu’il s’agisse de familles recomposées ou monoparentales. » De nouvelles normes familiales qui s’ajoutent aux normes environnementales de plus en plus prisées par les investisseurs. « Les logements neufs sont labellisés "basse consommation " par le Cerqual (pour certificat et qualité). Pour l’acquéreur, cela conduit incontestablement à des économies financières substantielles. Nous travaillons depuis très longtemps sur la question du développement durable, notamment par l’intégration de procédés photovoltaïques très performants » affirme Bruno Portelli. Les promoteurs-constructeurs de logements neufs insistent également sur la possibilité de personnaliser les logements, grâce à une collaboration étroite avec les architectes. Romain Lucas est l’un d’eux. Essentiellement spécialisé dans les prestations haut de gamme, il insiste toutefois sur le fait que la personnalisation d’un logement s’adresse aussi aux primo-accédants : « Nous nous adaptons aux capacités financières des clients. Mais généralement, quand les gens ont vraiment envie de se faire plaisir, ils sont prêts à sacrifier 10 m². L’objectif étant, dans ce cas, de réduire sur la quantité, mais jamais sur la qualité. » Cette plus grande possibilité d’originalité a été rendue possible grâce au remplacement du POS (plan d’occupation des sols) par le PLU (plan local d’urbanisme), en 2000. « C’est un dispositif bien moins rigide que le précédant, qui nous permet de proposer des prestations très libres et conformes aux attentes des clients, qu’ils soient particuliers ou promoteurs. » Une originalité de son habitat qui peut toutefois comporter des risques lors d’une éventuelle revente, lorsque celle-ci est trop poussée, prévient tout de même le maître d’oeuvre. AUGUSTIN LEGRAND